Por Catherine de Andrade Colle, advogada empresarial no Rücker Curi Advocacia e Consultoria Jurídica
Com a recorrente dificuldade financeira e de financiamento de imóveis por parte de pessoas físicas, somada à ausência de investimentos bancários para pessoas jurídicas no âmbito do crédito imobiliário, muitas construtoras se veem restritas ao custo benefício de suas obras, observando um crescimento de empreendimentos limitado, assim como o fluxo de operações imobiliárias.
Entretanto, com os recentes investimentos bancários vinculados à redução das taxas de juros para obtenção de crédito imobiliário, no que se refere à pessoa jurídica, este ciclo tende a se romper. Isso porque as construtoras terão um menor custo para obtenção desse crédito imobiliário, acarretando maior capital para execução de empreendimentos, o que lhes permitirá aumentar o número de obras, bem como diminuir o valor da aquisição para pessoas físicas.
Como consequência do maior número de empreendimentos e decréscimo de seu valor aquisitivo, será possível verificar novas condições de moradia digna e facilitada para grande parte da população que, incentivada, levará à expansão do ramo imobiliário, inclusive com financiamentos. Essa expansão irá garantir o retorno desses investimentos a longo prazo, de modo a fomentar o mercado imobiliário.
Como funcionará esse processo?
Tudo se inicia com a redução da taxa de juros na operação ativa no Contrato Particular de Abertura de Crédito e mútuo para construção de empreendimento imobiliário. Trata-se da abertura de crédito junto ao agente financeiro com a finalidade da construtora ter meios e recursos para financiar a obra. Este contrato tem como base a lei 4380/1964 que dispõe sobre as diretrizes a serem tomadas no âmbito habitacional. É também conhecido como mútuo bancário regido pelo art. 586 do Código Civil, que estabelece ser um empréstimo de coisas fungíveis.
Essa redução é extremamente benéfica às construtoras tendo em vista que os contratos bancários são excluídos das legislações que limitam as taxas de juros, ficando a critério das instituições bancárias, ante a livre concorrência, definir quais serão os juros oferecidos e, a critério das construtoras, evidenciar quais serão os mais adequados para a efetivação de seus empreendimentos. Contudo, é importante ressaltar que somente no caso do valor ser excessivo em relação à média do mercado poderá ser reanalisada a referida taxa.
Como deverão ser os contratos?
Desse modo, no contrato deverá ser aceito pela instituição bancária o orçamento do projeto que necessariamente constará todos os componentes econômicos, financeiros e técnicos, ficando como garantia real do contrato uma parte dos imóveis a serem construídos, unidades habitacionais, ou ainda, sua integralidade.