Por Alessandra Salim Braga, advogada no escritório Rücker Curi
As medidas de isolamento social adotadas para conter a pandemia de Covid-19, trouxeram diversas consequências para o mercado empresarial, mas, especialmente, para os pequenos negócios. Os estabelecimentos comerciais precisaram se reorganizar para conservar
a atividade empresarial diante da queda expressiva de receita e, nesse cenário, manter o pagamento do aluguel foi um dos maiores desafios enfrentados.
Para garantir o equilíbrio econômico-financeiro da relação contratual, tornou-se necessária a renegociação de contratos de locação comercial, em caso de uma das partes ter sido afetada pela determinação do Governo que previa o fechamento de qualquer comércio não essencial durante a pandemia. A melhor saída para o locatário que se sentir impactado
pela crise é a negociação extrajudicial para revisão do valor do aluguel, o que pode assegurar a sobrevivência do negócio.
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991), no seu artigo 18, é possível, a qualquer momento, em comum acordo, estabelecer um novo valor para o aluguel, inclusive alterando a cláusula de reajuste anual. Locador e locatário podem combinar a concessão de desconto no valor do aluguel, por prazo determinado, e até mesmo
convencionar que não haverá reajuste no contrato, no ano corrente.
Após a realização do ajuste, recomenda-se a elaboração de um aditivo do contrato de locação por escrito, a fim de conferir mais segurança ao processo e evitar discussões futuras.
Eventualmente, não havendo consenso entre as partes sobre a revisão do valor do aluguel, é possível ingressar com ação judicial para a concessão de um prazo de carência no pagamento, dada a circunstância excepcional (pandemia), desde que a relação locatícia tenha ocorrido há pelo menos três anos, conforme disposto no artigo 19 da Lei de Inquilinato.
Durante a discussão das cláusulas do contrato perante o judiciário, oportunidade em que o locatário demonstrará o impacto econômico sofrido, o juiz poderá fixar o valor provisório do aluguel, que não inferior a 80% do vigente, até que o processo judicial seja julgado definitivamente (artigo 68 da Lei do Inquilinato).
Embora seja aplicável a legislação específica às relações locatícias, a revisão contratual pode ocorrer pela teoria da imprevisão, prevista nos artigos 478 a 480 do Código Civil, permitindo ao devedor mudar as condições do contrato (alterar o valor do aluguel) ou resolver o contrato, dependendo do caso concreto.
Por fim, em casos extremos, o locatário pode requerer a resolução do contrato, com base no art. 478 do Código Civil (teoria da onerosidade excessiva). Porém, para isso, é importante que o locatário não deixe de pagar o aluguel de forma unilateral, em conformidade com a boa-fé.