Kelly Sanches é advogada no escritório Rücker Curi Advocacia e Consultoria Jurídica

A 02ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, no tema de afetação 1.095, conduzida pela relatoria do Ministro Marco Buzzi, consolidou o entendimento, por unanimidade, da prevalência da lei 9514/1997 em detrimento ao Código de Defesa do Consumidor quando da resolução dos contratos de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária.

Utilizando-se do princípio da especialidade da lei, a tese vencedora, conclui que havendo legislação específica para tratar a matéria relativa a alienação fiduciária, esta deve ser aplicada em detrimento a legislação consumerista mais abrangente.

O afastamento da aplicação do CDC implica em ponto importante nos casos concretos, especificamente ao que diz respeito a restituição de valores que já foram pagos pelos adquirentes do imóvel que se tornaram inadimplentes posteriormente.

O art. 53 da lei do consumidor entende como abusiva a prática de ausência de restituição em todo ou em parte dos valores pagos pelos adquirentes.

Em contrapartida os art. 26 e 27 da lei 9.514/1997 preveem a consolidação de propriedade do imóvel ao devedor com a competente alienação através de leilão, havendo a possibilidade, dependendo do saldo devedor e do valor da venda do imóvel, de ausência de restituição de quaisquer valores aos adquirentes.
A jurisprudência do STJ já vinha manifestando o entendimento pela prevalência da legislação especifica nos casos concretos, sendo a controvérsia levada à afetação pelo procedimento dos recursos repetitivos em junho/2021, tendo sido consolidada no último dia 26/10, através dos Recursos Especiais afetados 1.891.498 e 1.894.504.

O Ministro Relator ressalta em seu entendimento que todas as formalidades relativas ao procedimento de alienação fiduciária devem estar devidamente preenchidas, sendo o contrato de compra e venda com a alienação fiduciária devidamente registrado na matrícula do imóvel e o devedor ter sido constituído em mora.